夫（妻）と別れる時、不動産は処分した方がよいの？片方が住んでも問題ない？
離婚時に、損する事なく満足いく形で不動産を分与したい！
夫婦がわかれる時って、財産分与や慰謝料などで考える事は本当にたくさん。
どうするのが一番正解なのか、悩んでいる方も多いと思います。
離婚時の財産分与をするながれは、実はポイントを抑えれば結構カンタンです。
りかこ こんにちわ！最近ちょっとだけよい事が増えてきた、編集部「池田」です。
今回の記事では、離婚する際の財産分与で損しない為のポイントや、抑えておきたい注意点をまとめました。
難しい言い回し少なく、5分程度読めば何に気を付ければよいのかわかる様に解説しています。
それではご案内いたします！
目次
離婚後の家はどうする？住み続けるより売却が揉めにくい
まず離婚が決定した時に決めるのは、所有している不動産を売るのか住み続けるのか。
結婚前に購入した物なら、購入した人の財産として基本的に分与する必要は有りません。
しかし結婚後に購入したマンションや戸建て住宅は、財産分与が当然必要。
通常離婚後もどちらかが住み続けるより、売却して精算する方が揉めずにスムーズにすすみます。
離婚して他人になった人に住所を知られたり、ずるずると長く居座られたり。後で物件の価値が上がればいちゃもんを付けられる事も。
こういった所から意識調査等をしらべると、離婚する女性は「住み続ける」方が29％、「引っ越したい」方が46％と倍近くの方が手放す事を考えています。
離婚後、「引っ越したい」と思うのは男性33％、女性46％。マイホームに「住み続けたい」と考えるのは男性46％、女性29％。
引用元: 離婚後のマイホームどうする？男女で異なる理想の”清算方法”
マンションサプリ調べ
何より査定価格＞売却できる額になる事が多いから。住む方が損になりがちなんです。
りかこ 別れた後の家に住むと、嫌だった事が思い出してしまう事も。
気持ち的にスッパリする為にも、離婚したら不動産は売却する方が多いです。
離婚で不動産を売却するまでにかかる期間
一般的に不動産は、売却しようと決めてから3～6か月ほどかかるのが普通です。
物件の場所や状態にもよりますが、上記の期間より長くなることも。
離婚を決めたら不動産売却の着手は、できるだけ早く進めなくてはいけません。
流れとしては、まず不動産会社に査定依頼を出すところから。
一般的な売却の流れと同様です。
りかこ 売却の流れは下記の関連記事で詳しく解説していますので、ご参考ください。
離婚で不動産の売却する際に重要なことは、信頼できる不動産屋をみつけることです。
不動産屋は「親身に対応してくれる」所を選ぶ
売却にまつわる手続きを行ってくれる不動産会社は、しっかり選ばないといけません。
安易に大手に依頼すると、囲い込みを行われて中々よい条件で売れない事も。
出来れば信頼できる不動産屋2～3社に査定依頼を出して、対応や査定内容を比較する事が大事です。
下記の不動産査定サイト「イエウール」では、信頼できる大手や地元業者から一度に査定を受けられる老舗サイトです。
わずか1分程度の質問に答えるだけなので、まともな不動産会社の査定結果を確認したい方はご利用下さい。
後悔しない為に抑えておきたい不動産売却の注意点
不動産は、査定と売却価格は必ずしも一致しません。
ほとんどのケースで査定額より低い値段で売却することになります。
自動車などの売却では「査定額＝売却価格」ですが、不動産査定の値段は、市場価格を想定した「売れる可能性のある値段」です。
不動産会社による買取がまったくないわけではありませんが、多くの不動産売買取引において、不動産業者の立場は「媒介（仲介）」です。
つまり売り手と買い手の仲を取りもつのが業務となっています。
業者は、売り手の都合を最大に考慮しますが、取引を成立させなければ、売り手にとってプラスにはなりません。
業者自身も取引が成立してはじめて媒介手数料が得られます。
したがって買い手から契約を取ることも重要な役割なので、査定額より売値をいくらか下げてでも、取引を成立させることも必要と考えています。
不動産売買は「査定額＞売却価格」となるのが一般的と、とらえておきましょう。
りかこ ムリに売却を急がせると、さらに価格を下げられる恐れがあります。
なので離婚が決まったら、早めに不動産売却の手続きは進める様にしましょう。
ローンの残債が売却額より高いと任意売却に
住宅ローンを支払い中の売却で問題になるのは、ローンの残債が売却価格よりも高い場合です。
不動産の売却価格がローン残債を上回る場合は「アンダーローン」と呼びます。
不動産を売ってローンを完済し、手元に残ったお金を財産分与するので問題ありません。
問題は、いわゆる売ってもローンが残る「オーバーローン」状態の不動産です。
この場合ローンを完済しなければ、買い手に名義を変えられませんので、事実上任意売却をしないと不動産は売れません。
したがって売れるようにするために、2人の自己資金などを持ち出し完済するなど、工夫する必要があります。
仮にオーバーローンでも自費で何とかまかなえれば、それほど大きな問題では有りません。
しかし住宅購入からあまり経っていない場合、残債金額が大きく上回り、容易に完済できないので工夫が必要です。
このような場合は「任意売却」という方法があります。任意売却は、返済先の金融機関の了承をとってオーバーローンの不動産を売却することです。
任意売却は、一般的に金融機関にとってマイナスになるので、簡単に了承してもらえるわけではありません。
ちゃんと準備をしてくれる不動産会社に相談を行いましょう。
りかこ 「市場価格で取引可能なうちに売却を進めた方がよい」と判断してもらえるケースもあります。
「オーバーローンだから」とあきらめずに、不動産業者と金融機関に相談してみましょう。
離婚相手が出して来た査定額は不動産鑑定士の物か確認を
不動産の財産分与は、売却して現金化すれば公平に分けることが可能です。
しかし財産分与では不動産と現金資産などを、組合わせて分割することも少なくありません。
たとえば夫婦の一方が不動産に住み続けたい場合は、その不動産の資産価値を正確に鑑定する必要があるでしょう。
このような時不動産業者による無料の一括査定や、離婚相手から一方的に提示された不動産査定額は、いずれも不動産の資産価値を正しく鑑定された物では無い事も。
一般的な不動産屋の査定結果は、財産分与の金額としての正確性に欠けます。
不動産の金銭的価値を知るには「不動産鑑定士」に依頼をして、正しい資産価値を評価鑑定してもらう必要があるでしょう。
ただし不動産鑑定士の出した正しい鑑定額でも、不動産を売却の価格とは別問題になります。
不動産が高く売れるか売れないかは、その時々で違ってくるからです。
りかこ どうしても売りたくない理由があるなら仕方ありませんが、財産分与で公平性を期すなら「不動産売却」の方がフェアな方法です。
どうしても売れないなら、不動産鑑定士に依頼して正しい鑑定額で財産分与を進めてください。
共同名義の家だといつの間にか権利を売られている事も
夫婦が共同で購入した「共同名義・共有名義」の不動産でも、一方の所有者は「許可を得ずに」共有持分を他人に売却できます。
ちょっと、驚かれる人もいるかも知れませんが、法律上は可能です。
現実的には、今住んでいる家を含む不動産の共有持分を売却する人は稀ですが、使っていない土地等の場合、いつでも現実的に有り得る話です。
勘違いをされている人も多いのですが、共有持分は面積の割合を示したものではないので、どこからどこまでといった線で分けられるものではありません。
夫婦でそれぞれ、1/2ずつ共有持分で所有する不動産を一方的に持分だけ売却されることは、不可能ではないということを知っておきましょう。
もちろん、不動産そのものの売却は、共同名義全員の同意がなければ売却できません。
問題なのは、共有持分が売却されている場合、その所有者の許可を得なければ、不動産を売却し現金化できません。
りかこ 離婚の際の財産分与において、不動産の売却が容易に進められない事態となることもあるので、注意が必要です。
このようなケースでは、弁護士への相談が必須ですよ。
離婚で家を処分したらどういう税金がかかる？
離婚時の不動産売却も、一般的な家の売却と同じで税金がかかってきます。
通常の不動産売却でかかる税金は「譲渡所得税・住民税および登録免許税・印紙税」です。
譲渡所得税は、次の計算式で算出される譲渡所得（売却による利益）に課税されます。
譲渡所得税と住民税の税率は、対象の不動産を所有していた期間によって異なります。
なお一般的な住宅用途の不動産では、譲渡所得3000万円まで非課税の特例があり、多くの住宅用不動産の譲渡所得は、この特例の適用範囲です。
もちろん離婚による不動産売却時も同様に適用されます。
登録免許税は不動産の登記を変更する（売却による名義変更など）際にかかる税金。
印紙税は不動産取引などの売買契約時に支払う税金で、下記の様な課税をされます。
りかこ 基本的には特別控除が有るので、不動産を売却してもビックリする様な税金がかかる訳では有りません。
確定申告も自分でできる位にカンタンですが、苦手な方は税理士さん等に相談してみましょう。
夫婦がわかれる時の不動産売却のポイントまとめ
いかがでしたでしょうか？ ちょっと長くなってしまったので、要点をまとめると…。
このように離婚時の不動産売却にはいくつかのポイントが有ります。
結局大事なのは、不動産業者選び。
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わずか1分程度の質問に答えるだけなので、まともな不動産会社の査定結果を確認したい方はご利用下さい。
